国务院第十七次专题会议释放楼市重磅信号

与过去单一刺激购房需求不同，新策略的核心在于激活存量房市场。 通过改造老房子、城中村闲置房，在改善城市面貌的同时释放改善性住房需求。

2025年中央已批复北京、天津、苏州等20个城市更新示范城市，未来几年中央财政将拿出200亿元补助这些城市补齐基础设施短板。

中国城市发展模式已经发生根本性转变。 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。

截至2024年底，中国常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇。 大规模新建住房时代基本结束，“存量提质”成为城市发展核心任务。

2025年5月发布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确了城市更新行动的主要任务。 该文件强调分级、分类、分批的原则，不再采取“一刀切”的大拆大建方式。

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7月召开的中央城市工作会议明确提出“以推进城市更新为重要抓手”，显著提升了城市更新的战略地位。

老旧小区改造离不开巨额资金支持。 2025年，中央预算内投资专门设立了城市更新专项。

2024年已安排中央预算内投资、超长期特别国债等资金超4250亿元，支持城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝等项目。

财政部也对第二批20个城市实施城市更新行动给予支持。 同时，政策性银行被鼓励对符合条件的城市更新项目提供支持，金融监管总局正在研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法。

这种“财政补贴 金融支持 市场参与”的资金保障体系，让老房的价值短板得以快速补齐。

中央推出的“改造升级、功能重塑、合法盘活”组合拳，为不同类型老房量身定制了增值路径。

基础改造是首个政策红包。 政策明确将老化管线更换、外墙保温、屋面维修等基础改造纳入财政补贴，地方补贴比例达80?0%。 北京东城区某60平方米老房，业主仅自掏800元参与基础改造，改造后租金每月上涨300元。

加装电梯成为高层老房的“增值关键”。 2025年新规明确2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴20万-30万元。 北京海淀区某加装电梯的老小区，二手房单价半年内上涨了15%。

危房原拆原建是第二个政策红包。 针对年久失修的C、D级危房，中央鼓励“原拆原建”模式，政府开通审批绿色通道。

杭州浙工新村原是浙江工业大学的教职工宿舍，始建于40多年前。 该小区业主自筹改造资金4.7亿元启动原址自拆自建项目，完工后房价从每平米2.7万元涨至4.5万元，涨幅超过66%。

功能配套升级是第三个政策红包。 城市层面推进完整社区建设，因地制宜配建养老驿站、托育点、停车充电设施等公共服务配套。

2025年房地产市场呈现“新房遇冷、老房走俏”的鲜明分化。 1-10月全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，而二手房交易网签面积同比增长4.7%。

老房增值的核心逻辑首先源于地段稀缺性。 老房多位于城市核心区，学校、医院、商圈等配套资源成熟。 北京二环内“老破小”改造后，凭借10分钟通勤圈、三甲医院加持等优势，价格较四环外新房高出20?0%。

改造成本远低于新房购置成本也是一大优势。 一线城市核心区新房单价普遍超10万元/平方米，而同等地段老房改造后单价仅6万-8万元/平方米。

北京购房者张隽以508万元买下二环内70平方米“老破小”，而相邻小区新房单价超12万元/平方米。

政策红利持续释放形成确定性预期。 住建部已在全国297个地级及以上城市开展城市体检，完成300多万栋住宅排查，为精准改造提供依据。 这种“先体检、后改造”的模式，确保老房价值稳步提升。

老旧小区原住民是直接受益者。 住建部监测数据表明，完成“基础 提升类”改造的小区，房价将平均上涨15?5%。

更为明显的是居住舒适度的提升。 “住了20年的房子，终于不用再爬楼梯了！ ”青岛某小区居民李阿姨的感慨道出了无数老住户的心声。 根据2025年改造计划，全国将推进既有住宅加装电梯超1000部，仅青岛一地便计划完成400部。

精明购房者成为第二类受益群体。 以上海为例，内环内老旧小区均价仅为同地段新房的60%，但改造后租金回报率可达4.5%，远超郊区新房。

有购房者瞄准一线城市房价回调的窗口期，选择购置“三环内、接受老破小、不用电梯、离地铁站近”的房产，顺利实现安居梦。

核心区域的老破小正成为年轻人安家一线城市的“第一站”。 据克而瑞监测数据，2025年10月，北京总价200万元以内房源成交占比已达57.19%，上海也达到48.72%。

业内专家指出，并非所有的老破小都能同等受益于政策红利，未来老破小市场将出现明显分化。

位于核心区域的优质老破小，将逐步减弱“以价换量”的趋势。 这些房源不仅有稳定的租金收益吸引长期投资者，还因所在区域土地资源稀缺，存在未来改造甚至原拆原建的预期。

与此相反，那些地处远郊、远离地铁、房龄老、配套落后的老破小，中长期内仍将延续“以价换量”的路径。 由于居住舒适度低、租赁需求有限，市场接受度逐渐走低。

三四线城市非核心区域老房也需谨慎对待。 因人口外流、配套薄弱，这类房产改造仅能实现保值，难以获得显著增值。

未纳入改造计划、且无区位优势的老房，尤其是无独立产权、建筑结构存在硬伤的房源，其居住短板难以通过自主改造改善。

购房者在选择老房时需重点核查产权清晰度、业主协商难度等，避免因改造意见不一导致项目停滞。 高租金回报率并不代表其房价具备跑赢大盘的潜力，需认识到潜在的市场风险。

各地正积极探索适合本地的城市更新模式。 北京市通过“原拆原建”方式完成丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目，改建资金以居民自筹为主，产权单位出资、政府补贴为辅。 合肥市蜀山区通过“商文旅融合 城市更新”，实现老粮仓蝶变为城市消费新场景。

住建部数据显示，目前全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，今年共体检了300多万栋住宅，约18万个小区、3万多个社区、3800多个街区，形成了问题清单和整治建议清单。 这种精准诊断为后续城市更新行动奠定了坚实基础。

发布于：江西省